종합부동산세 절세 — 공제·세율·세액공제 한눈에
종합부동산세(종부세)는 인별로 보유한 전국 주택 공시가격을 합산해 일정 기준을 넘으면 부과됩니다. 절세의 핵심은 공제금액·공정시장가액비율 → 세율 구조 → 세액공제(고령자·장기보유) → 명의 분산 순으로 이해하는 것입니다.
최종 업데이트 2026-06 · 공제액·세율·공정시장가액비율은 세법·시행령 개정으로 바뀔 수 있어 신고·납부 전 확인을 권장합니다.
1. 과세 대상 — 인별 합산이 기준
종부세는 매년 과세기준일(6월 1일) 현재 소유한 전국 주택의 공시가격을 인(人)별로 합산해, 공제금액을 넘는 부분에 부과됩니다. 가구 합산이 아니라 사람 한 명 한 명을 기준으로 계산한다는 점이 핵심입니다. 부부가 각각 주택을 보유하면 각자의 공시가격 합계로 따로 판단합니다.
2. 공제금액 — 1세대1주택 12억 · 일반 9억
| 구분 | 기본공제(과세표준 차감) |
|---|---|
| 1세대 1주택자(단독명의) | 12억 원 |
| 그 외(다주택 등 일반) | 9억 원 |
공시가격 합계가 위 공제금액 이하면 종부세는 부과되지 않습니다. 예를 들어 1세대 1주택자가 공시가격 12억 원 이하 주택 한 채만 보유하면 종부세 대상이 아닙니다.
3. 과세표준과 공정시장가액비율
과세표준은 다음과 같이 계산합니다.
공정시장가액비율은 2026년 현재 60%가 적용되고 있습니다 (시행령으로 매년 조정 가능 · 확인 필요). 예를 들어 1세대 1주택자의 공시가격이 15억 원이라면 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원이 과세표준이 됩니다. 비율이 낮을수록 종부세 부담이 줄어듭니다.
4. 세율 구조 — 2주택 이하 vs 3주택 이상
주택 수에 따라 세율표가 달라집니다. 2주택 이하는 0.5%~2.7%, 3주택 이상은 고가 구간에서 0.5%~5.0%로 더 높게 적용됩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억 원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억 원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억 원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억 원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억 원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 5.0% |
5. 1세대1주택 세액공제 — 고령자 + 장기보유, 합산 최대 80%
1세대 1주택자(단독명의)는 산출세액에서 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있고, 둘을 합산해 최대 80%까지 공제됩니다. 종부세를 가장 크게 줄이는 장치입니다.
| 고령자 공제(연령) | 공제율 | 장기보유 공제(보유기간) | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 만 60세 이상~65세 미만 | 20% | 5년 이상~10년 미만 | 20% |
| 만 65세 이상~70세 미만 | 30% | 10년 이상~15년 미만 | 40% |
| 만 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
예를 들어 만 70세(40%)이고 15년 이상 보유(50%)라면 단순 합은 90%지만, 한도가 80%여서 80%까지 공제됩니다. 단, 이 세액공제는 원칙적으로 1세대 1주택 단독명의자에게 적용됩니다(공동명의는 별도 판단 — 아래 절세 팁 참고).
6. 합산배제 — 등록임대주택 등은 빼고 계산
일정 요건을 갖춘 주택은 종부세 과세표준 합산에서 제외(합산배제)됩니다. 대표적으로 요건을 충족한 등록 임대주택, 종업원에게 무상·저가로 제공하는 사원용 주택(국민주택규모 이하 또는 공시가격 6억 원 이하) 등이 있습니다.
7. 절세 팁 — 부부 공동명의 비교 등
- 부부 공동명의 vs 단독명의 비교: 공동명의는 부부가 각각 9억 원씩(합계 18억 원) 공제받아 공제 총액이 커지는 장점이 있고, 단독명의는 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 받는 장점이 있습니다. 고령·장기보유일수록 단독명의가, 그렇지 않으면 공동명의가 유리한 경향이 있어 두 방식을 비교해 선택하는 것이 좋습니다. 1주택 부부 공동명의자는 신청을 통해 1세대 1주택 특례(12억 공제·세액공제)를 적용받는 방식을 택할 수도 있습니다.
- 과세기준일(6월 1일) 활용: 종부세는 6월 1일 보유자에게 부과됩니다. 매도하려면 5월 31일까지 잔금·등기를 마치면 그해 종부세 부담을 피할 수 있고, 매수자는 6월 2일 이후 취득이 유리합니다.
- 주택 수 관리: 3주택 이상은 고가 구간에서 세율이 크게 높아지므로, 합산배제 대상 등록임대 활용·증여·매도로 보유 구조를 점검할 필요가 있습니다.
8. 납부 — 12월
종부세는 국세청이 세액을 계산해 고지하는 정기고지(부과·징수) 방식이며, 납부기간은 매년 12월 1일~12월 15일입니다. 신고 방식을 선택할 수도 있습니다. 납부세액이 일정 금액을 초과하면 분납도 가능합니다(분납 기준·기간은 확인 필요).