양도소득세 절세 — 집을 팔 때 세금 줄이는 법
부동산을 팔아 생긴 차익에는 양도소득세가 붙지만, 가장 강력한 절세는 "1세대1주택 비과세"입니다. 비과세 요건 → 장기보유특별공제 → 다주택 중과 → 절세 팁 순으로 정리했습니다.
최종 업데이트 2026-06 · 부동산 세제는 개정이 잦습니다. 매도·신고 전 국세청·세무사에게 최신 기준을 확인하세요.
1. 1세대1주택 비과세 (가장 강력)
1세대가 국내에 1주택만 보유하고 아래 요건을 모두 채우면, 양도차익에 세금이 전혀 붙지 않습니다. 부동산 절세의 출발점이자 가장 큰 혜택입니다.
① 보유기간 — 2년 이상
취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 합니다.
② 거주요건 — 조정대상지역은 2년 거주
취득 당시 주택이 조정대상지역에 있었다면(2017.8.3 이후 취득분), 보유만으로는 부족하고 2년 이상 실제 거주해야 비과세됩니다. 비조정지역에서 취득했다면 거주요건 없이 2년 보유만으로 가능합니다.
③ 양도가액 — 12억 원 이하
양도가액이 12억 원 이하면 차익 전액 비과세입니다. 12억 원을 초과해도 비과세가 완전히 사라지는 것은 아니고, 12억 초과분에 해당하는 차익에만 과세됩니다(이를 고가주택이라 합니다).
2. 장기보유특별공제 — 오래 보유할수록 차익을 깎아준다
보유(및 거주) 기간이 길수록 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 비과세가 안 되는 경우에도 세금을 크게 줄여줍니다.
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 일반 부동산·다주택 (표1) | 3년 이상 보유부터 적용, 보유기간 1년당 2%p씩 → 최대 30%(15년 이상) |
| 1세대1주택 고가주택 (표2) | 보유기간 1년당 4%(최대 40%) + 거주기간 1년당 4%(최대 40%) → 합산 최대 80% |
3. 다주택 중과 — 2026년 현행 상태
다주택자가 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율(6~45%)에 중과세율이 더해집니다. 2주택자는 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 가산되고, 이 경우 장기보유특별공제도 배제됩니다.
비조정지역 주택을 양도하는 경우에는 다주택이어도 중과가 아닌 기본세율이 적용됩니다.
4. 기본공제와 세율
① 기본공제 — 연 250만 원
같은 과세기간(1.1~12.31)의 양도소득금액에서 인별로 연 250만 원을 공제합니다. 한 해에 여러 건을 팔아도 기본공제는 1회만 적용됩니다.
② 보유기간별 세율 (주택·입주권)
| 보유기간 | 세율 |
|---|---|
| 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% 누진(중과 대상이면 가산) |
5. 일시적 2주택 비과세
이사 등으로 일시적으로 2주택이 되어도, 다음 요건을 채우면 종전주택 양도분을 1주택처럼 비과세받을 수 있습니다.
- 종전주택 취득 후 1년 이상 지나서 신규주택을 취득
- 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도
- 종전주택이 1세대1주택 비과세 요건(2년 보유 등)을 충족
위 처분기한(3년)은 조정대상지역 여부와 관계없이 적용됩니다(2023.1.12 이후 양도분 기준). 처분기한은 정책에 따라 바뀐 이력이 있어 양도 전 확인이 필요합니다(개정 가능·확인 필요).
6. 절세 팁
- 2년 보유·거주를 채우고 팔기: 1세대1주택 비과세와 단기 고율세(70/60%) 회피의 핵심입니다. 며칠 차이로 세금이 크게 갈립니다.
- 보유·거주기간을 길게: 비과세가 안 되는 고가주택도 장기보유특별공제(최대 80%)로 과세 차익을 크게 줄일 수 있습니다.
- 양도 시점을 해를 나눠 분산: 기본공제(연 250만 원)는 매년 1회라, 여러 자산을 다른 해에 팔면 공제를 반복 활용할 수 있습니다.
- 일시적 2주택 처분기한 준수: 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전주택을 정리해 비과세 특례를 챙기세요.
- 중과 정책 타이밍 확인: 다주택 양도는 중과 적용 여부에 따라 세액이 크게 달라지므로, 양도 직전 시행령 상태를 반드시 확인하세요.
곧 제공될 계산기
- 양도소득세 계산기 준비 중
- 1세대1주택 비과세 판정기 준비 중
- 장기보유특별공제 계산기 준비 중