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대출이자 경비처리, 인정 조건과 절세 효과

대출받아 산 집을 임대하면 그 이자를 비용으로 뺄 수 있습니다. 단, "장부 신고(기장)"를 선택해야 가능합니다.

최종 업데이트 2026-06 · 기준 현행 소득세법

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장부신고 vs 단순경비율

방법대출이자 공제적합한 경우
단순경비율(추계)❌ 따로 못 뺌(비율에 이미 포함)경비가 적은 소액 임대
장부신고(기장)✅ 실제 이자 전액 비용처리대출이자·경비가 큰 경우

단순경비율은 "수입의 몇 %를 비용으로 본다"고 퉁치는 방식이라 이자를 따로 빼지 않습니다. 대출이 많다면 장부신고로 실제 이자를 빼는 것이 유리합니다. 1년 임대수입이 7,500만 원 이상이면 복식부기가 의무라 자연히 장부를 쓰게 됩니다.

비용으로 빼는 항목

⚠️ 주의 1 — 부채가 임대자산을 초과하면: 차입금이 해당 임대용 부동산 가액을 초과하는 경우, 초과분에 대응하는 지급이자는 필요경비로 인정되지 않을 수 있습니다.
⚠️ 주의 2 — 감가상각 함정: 감가상각비를 비용으로 빼면 나중에 그 집을 팔 때 취득가액이 줄어 양도세가 늘어납니다(지금 깎고 나중에 반영).
⚠️ 주의 3 — 공동명의: 대출·소유 명의와 임대소득 귀속이 어긋나면 이자 경비 인정이 달라질 수 있습니다.

절세 효과는 얼마나?

대출이자가 크면 장부신고만으로 과세 대상 소득이 크게 줄어 세금이 급감합니다. 예컨대 연 임대수입 5,400만 원에 대출이자 2,500만 원·기타경비 1,000만 원이면, 실제 소득이 1,900만 원으로 줄어 종합과세 세금이 크게 낮아집니다. 정확한 금액은 계산기로 확인하세요.

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자주 묻는 질문

단순경비율로도 이자를 빼주나요?
아니요. 단순경비율에는 이미 평균적 경비가 비율로 반영돼 있어 대출이자를 별도로 빼지 않습니다. 이자를 실제로 빼려면 장부신고를 해야 합니다.
장부는 직접 써야 하나요?
간편장부나 복식부기로 작성하며, 보통 세무사에게 기장을 맡깁니다. 절세액이 기장료보다 크면 이득입니다.
전세보증금에도 이자 공제가 되나요?
전세는 간주임대료로 과세될 수 있고 경비 구조가 다릅니다. 개별 상황에 따라 달라지므로 세무사 확인이 필요합니다.

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