1세대 1주택 양도세 비과세 조건 — 2년 보유·12억 총정리

집을 팔 때 가장 큰 절세는 1세대 1주택 비과세입니다. 요건만 갖추면 양도차익에 세금이 거의 붙지 않습니다. 2026년 기준으로 핵심 조건을 정리합니다.

비과세 핵심 3요건

• 1세대가 1주택을 보유 (양도일 현재)
• 2년 이상 보유 — 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주까지 필요
• 양도가액 12억원 이하 — 12억까지는 전액 비과세

이 세 가지를 모두 충족하면 양도세가 0입니다.

양도가 12억을 넘으면?

비과세가 ‘전부 사라지는’ 게 아니라, 12억을 초과하는 비율만큼만 과세됩니다. 이를 고가주택 과세분이라 합니다.

예를 들어 15억에 팔았다면, 양도차익 중 (15억−12억)/15억 = 20%만 과세 대상이 됩니다. 나머지 80%는 비과세입니다.

장기보유특별공제 — 최대 80%

고가주택 과세분이 있어도 장기보유특별공제로 크게 줄어듭니다. 1세대1주택은 일반 주택보다 훨씬 큰 공제를 받습니다.

• 보유기간: 1년에 4%씩, 최대 40%(10년)
• 거주기간: 1년에 4%씩, 최대 40%(10년)
• 합쳐서 최대 80% 공제

즉 오래 보유하고 오래 거주한 1주택은 고가라도 세부담이 매우 적습니다. 거주기간이 길수록 유리합니다.

일시적 2주택 특례

이사 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우, 새 집을 산 뒤 정해진 기간 내에 종전 주택을 팔면 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 기간 요건이 까다로우니 매도 시점을 반드시 확인하세요.

흔한 실수

• 조정지역 취득인데 거주요건(2년)을 빠뜨림 → 비과세 탈락
• 분양권·입주권을 주택 수에 빠뜨림 → 1세대1주택이 아니게 됨
• 세대 분리가 형식뿐이고 실제 같은 세대 → 다주택으로 판정

비과세 요건은 사례별로 복잡하므로, 큰 금액이라면 양도 전 전문가 확인을 권합니다.