양도가·취득가·보유/거주기간을 넣으면 1세대1주택 비과세·장기보유특별공제까지 반영해 양도세를 추정합니다.
주택 양도세는 양도차익에서 장기보유특별공제·기본공제를 뺀 과세표준에 세율을 적용합니다. 1세대1주택은 강력한 비과세·공제 혜택이 있습니다.
양도가 12억 이하이고 2년 이상 보유(조정지역 취득 시 2년 거주) 요건을 갖추면 비과세입니다. 12억을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익만 과세되며, 장기보유특별공제로 크게 줄어듭니다.
일반 주택은 보유 3년부터 연 2%씩 최대 30%입니다. 1세대1주택(고가)은 보유 연 4%(최대 40%)와 거주 연 4%(최대 40%)를 합해 최대 80%까지 공제됩니다. 거주기간이 길수록 유리합니다.
아니요. 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 20~30%p가 중과될 수 있어, 본 계산기 결과보다 세액이 클 수 있습니다. 다주택·중과 케이스는 반드시 세무 전문가에게 확인하세요.
양도소득세는 부동산·주식 등 자산을 팔아 얻은 '차익'에 매기는 세금입니다. 산 값보다 비싸게 팔았을 때 그 이익(양도차익)이 과세 대상이고, 손해를 봤다면 낼 세금이 없습니다. 주택의 경우 이 세금이 특히 복잡한데, 실수요 목적의 1세대1주택에는 강력한 비과세 혜택이 있고, 오래 보유·거주할수록 세 부담을 크게 덜어주는 장기보유특별공제가 있기 때문입니다. 반대로 짧게 보유하고 팔거나 다주택 상태에서 팔면 세율이 크게 올라, "언제, 어떤 상태로 파느냐"가 세액을 좌우합니다.
먼저 양도가액(판 값)에서 취득가액(산 값)과 필요경비(취득세·중개보수·자본적 지출 등)를 빼 양도차익을 구합니다. 여기서 보유·거주 기간에 따라 장기보유특별공제를 빼면 양도소득금액이 됩니다. 다시 연 단위 기본공제를 빼 과세표준을 구하고, 여기에 세율을 적용합니다. 세율은 기본적으로 종합소득과 같은 누진구조를 쓰되, 보유기간이 아주 짧으면 훨씬 높은 단기세율이 적용되고, 조정대상지역 다주택 등에는 중과가 붙을 수 있습니다. 1세대1주택 요건(보유·거주 기간 등)을 충족하면 일정 고가 기준 이하 부분은 비과세됩니다.
예를 들어, 한 채만 오래 보유하며 실거주해 온 집을 팔면 1세대1주택 비과세 요건을 채워 대부분 세금이 없거나 매우 적을 수 있습니다. 반면 산 지 얼마 안 된 집을 급히 되팔면 단기 보유에 해당해 세율이 크게 높아집니다. 또 오래 보유한 자산일수록 장기보유특별공제로 차익의 상당 부분을 공제받아, 같은 차익이라도 10년 보유한 사람과 2년 보유한 사람의 세액이 크게 벌어집니다. (금액·기간은 개념 설명을 위한 예시이며 실제 요건은 매년 개정됩니다.)
Q. 집을 팔면 무조건 양도세를 내나요?
A. 아닙니다. 손해를 봤으면 낼 세금이 없고, 1세대1주택 비과세 요건을 채우면 일정 기준 이하 부분은 과세되지 않습니다.
Q. 장기보유특별공제는 뭐가 유리한가요?
A. 보유·거주 기간이 길수록 양도차익에서 빼주는 공제가 커져 세 부담이 줄어듭니다. 오래 보유·거주한 실수요자에게 특히 유리합니다.
Q. 비과세 요건이 헷갈리는데요?
A. 주택 수, 보유·거주 기간, 지역·시점에 따라 결과가 크게 달라집니다. 매도 전에 홈택스나 세무 전문가로 요건을 반드시 확인하세요.
본 계산은 1세대1주택·일반 케이스의 참고용 개략 추정입니다. 다주택 중과, 단기세율, 비과세·공제 요건, 자산 종류에 따라 실제 세액이 크게 달라지므로, 정확한 계산은 홈택스 또는 세무 전문가에게 확인하세요. 본 사이트는 세무대리를 하지 않습니다.