연소득과 기존 대출·금리·만기를 넣으면 DSR과 신규 대출 최대 한도를 바로 계산합니다.
DSR(총부채원리금상환비율)은 내 모든 대출의 1년치 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 대출 한도를 결정하는 가장 중요한 규제입니다.
즉 연소득 5천만원이면 모든 대출의 연간 원리금이 2천만원(40%)을 넘지 못합니다. 그 한도 안에서 금리·만기에 따라 빌릴 수 있는 원금이 정해집니다.
DTI는 주택담보대출의 원리금 + 그 외 대출의 '이자'만 보지만, DSR은 모든 대출의 '원리금' 전부를 봅니다. 그래서 DSR이 훨씬 엄격하며, 현재 대출 한도의 핵심 규제입니다.
네. 신용대출의 연간 원리금도 DSR에 포함되므로, 기존 신용대출이 많을수록 새로 받을 수 있는 주택담보대출 한도가 줄어듭니다. 본 계산기의 '기존 대출 연 원리금'에 신용대출 상환액도 넣으세요.
변동금리 대출은 앞으로 금리가 오를 수 있으므로, 심사 시 실제 금리에 일정 가산금리(스트레스 금리)를 더해 상환 부담을 계산합니다. 그만큼 한도가 줄어들며, 적용 폭은 시기·대출 유형에 따라 단계적으로 커집니다.
DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 "내 1년 소득 중 얼마를 빚 갚는 데 쓰는가"를 비율로 나타낸 지표입니다. 주택담보대출·신용대출·자동차 할부·카드론까지 내가 지고 있는 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 합쳐 연소득으로 나눈 값이죠. 예전에는 주택담보대출의 이자만 보던 시절도 있었지만, 지금은 원금까지, 그리고 다른 대출까지 통째로 묶어서 본다는 점이 핵심입니다. 그래서 소득이 그대로여도 이미 다른 빚이 많으면 새 대출 한도가 확 줄어듭니다. DSR은 대출 한도를 결정하는 가장 중요한 관문이라 집을 사거나 전세를 구하기 전에 반드시 미리 따져봐야 합니다.
기본 공식은 DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100입니다. 핵심은 "원리금"이라는 단어인데, 이자만이 아니라 원금 상환분까지 포함한다는 뜻입니다. 대출별로 원리금을 계산하는 방식(만기·상환구조)이 정해져 있어, 만기가 길수록 연간 상환액이 줄어 DSR이 낮게 잡히는 경향이 있습니다. 규제 지역·대출 종류에 따라 은행권(제1금융권)과 그 외에 적용되는 DSR 상한선이 다르게 운영되며, 이 상한을 넘으면 원하는 금액을 다 빌리지 못합니다. 상한선과 세부 적용 방식은 정책에 따라 조정되므로 실행 시점의 조건은 반드시 은행에서 확인해야 합니다.
예를 들어 연소득이 5,000만 원인 사람이 이미 신용대출로 연간 500만 원의 원리금을 갚고 있다면, DSR의 상당 부분이 이미 채워진 상태입니다. 여기에 주택담보대출을 새로 받으려 하면, 남은 여유분 안에서만 원리금이 잡히도록 한도가 줄어듭니다. 반대로 같은 소득이라도 기존 대출이 전혀 없다면 훨씬 여유 있는 한도가 나옵니다. 또한 30년 만기로 빌리면 20년 만기보다 연간 원금 상환액이 작아져 같은 대출금이라도 DSR이 낮게 잡히는 효과가 있습니다. (금액은 구조를 설명하기 위한 예시이며 실제 한도와 다릅니다.)
Q. DSR과 DTI는 뭐가 다른가요?
A. DTI는 주로 주택담보대출의 원리금에 다른 대출의 이자만 더해 보던 지표이고, DSR은 모든 대출의 원금+이자를 전부 합쳐 본다는 점에서 더 넓고 엄격합니다.
Q. 기존 신용대출을 갚으면 주담대 한도가 늘어나나요?
A. 일반적으로 그렇습니다. 기존 대출의 연간 원리금이 사라지면 DSR에 여유가 생겨 새 대출 한도가 커질 수 있습니다. 정확한 증가폭은 은행 심사에서 확정됩니다.
Q. 정확한 내 DSR과 한도는 어디서 확인하나요?
A. 이 계산기는 구조 이해용 참고치입니다. 실제 적용 상한과 인정 소득·한도는 거래 은행이나 금융기관에서 상담해 확인하시길 권합니다.
본 계산은 DSR과 대출 한도의 참고용 개략 추정입니다. 실제 한도는 스트레스 DSR·LTV·상환방식·은행 기준에 따라 달라지므로, 정확한 금액은 해당 금융기관에서 확인하세요.